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各国最富与最穷的地方在哪里?(收入地图)全球房价泡沫风险城市排行榜,为什么没有我们?

文琳资讯2019-06-11 14:57:48

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来源:智谷趋势(ID:zgtrend),作者:DJ。*文章仅反映作者研究和学术观点,不代表见闻立场,不构成投资建议。


在上海,上班时喝一杯星巴克对许多白领而言不是什么奢侈的事。但是,沿着长江一路往内地进击,a day a cup of Starbucks变得越来越遥远。


一个国家里,最富地区和最穷地区的差异常常超出想像,即使在很多发达国家也是如此。


德国,在最富的州平均工作4个多月,就能获得最穷州一年的收入。


中国,在最富的省平均工作3个月,就能获得最穷省一年的收入。


而在泰国,这个时间被缩短为半个月。


传统印象中,美国的富庶之地集中在东西海岸,那最穷的地方在哪里?

 

英国、澳大利亚、日本、加拿大、法国等,它们在区域上的贫富分布又是怎样,背后展现了什么特点?

                                                                          

今天我们通过数据,用可视化图形的方式来展现最受中国人关注的几个国家贫富区域分布。如果你选择投资或移民留学,可藉此快速知道所处区域的境况。

 

分析以省级行政区划为单位。下面是各国最富省与最穷省的比值。

 

(因各国统计口径不同,用于比值的数据包括人均收入、家庭收入、人均GDP这三类。数据来自各国统计局,法国数据为2013年数据,韩国为2014年。下同。)

 

可以看到,发展中国家的区域差距,比发达国家要大。泰国最为明显。中国的区域贫富差距仍属比较严重,第一和最后一名相差了4倍多。

 

发达国家地区差距较小,但也有差异。如果把各国最富省的人均收入减去最穷省,其绝对差值可分为三档:

 

区域差距大的发达国家:德国、加拿大、美国(贫富差20万-25万元人民币)


区域差距中等发达国家:澳大利亚、日本(贫富差5万-10万元人民币)


区域差距小的发达国家:英国、法国、韩国(贫富差小于5万元人民币)

 

(因为各国的统计标准有些许差异,在这里仅作大概对比,细致到具体国家再做具体分析)

 

以下图中红色为高收入地区,蓝色为低收入地区。



1



德国:东德穷,南德富,西德均匀分布


 

(2015年德国收入分布地图,数据来源:德国统计局,制图:小五)

 

德国的收入差异应该是西欧里最大的。最高的州级市汉堡与最低州的绝对工资差达到了2.48倍。

 

南德则普遍收入超过29万人民币/年(德国的平均收入则是在25万人民币/年),斯图加特所在的南部拥有德国最先进的精工制造业,包括宝马奔驰的大企业,和正在崛起的IT产业,这些都在为南德拉分。

 

柏林的收入在东德中表现算是比较好的,但也在德国全国水平之下。从目前德国经济的发展态势来看,作为首都的柏林的发展仍有很大潜力。

 

  (制图:小五)



2



加拿大:并非越靠近美国越富裕


(2015年加拿大收入分布图,数据来源:加拿大统计局,下同,制图:小五)

 

加拿大最富地区与最穷地区之间(家庭年收入),差了一个中国一线城市普通家庭的平均收入。

 

出人意料的是,加拿大最富裕的地区非安大略省或魁北克,也不因为靠近美国的传统发达省份而家庭收入更高,而是育空、西北以及艾伯塔这些偏北的地区。

 

这两个收入最高的地区主要归功于人烟稀少同时又盛产矿物,是加拿大的采矿中心。这前后一对比,收入就被拔高了。

 

  (制图:小五)



3



美国:东西岸明星州优势明显

 

(2015年美国收入分布图,数据来源:美国统计局,下同,制图:小五)

 

美国的最富最穷州的家庭收入相差1.89倍。跟我们想象的相似,奥巴马仍为美国总统时,美国传统能源生产州的家庭收入就相对较低,例如怀俄明、西弗吉尼亚等。

 

新教徒最先登陆传统州,例如弗吉尼亚、麻省、康涅狄格等东北方州,以及科技较发达的华盛顿、加利福尼亚州等科技见长的州,是人均收入较高的。

 

美国东南部是人均收入最低的地区,与其常年受到飓风影响、农业为当地主要产业等原因有关。

 

  (制图:小五)

 


4



澳大利亚:没想到西澳大利亚这么有钱

 

(2015年澳大利亚各地区的人均收入分布图,数据来源:澳大利亚统计局,下同,制图:小五)


澳大利亚的人均工资的贫富比上面提到的国家来得小,约为1.41倍。首都领地是澳洲人均收入最高的地区,得益于其体量小,优秀资源集中的特点。


另外,与加拿大类似,并不是拥有悉尼、墨尔本或布里斯班这类大城市的州成为收入最高州,比如新南威尔士(但也不低,在澳大利亚的平均水平之上),而是西澳大利亚州。


咨询了一些在澳大利亚的朋友,原来澳大利亚州际的同种类工作的工资水平差距虽不大,但出现西澳大利亚州的工资水平高于东面的很大原因是其丰富的矿产资源以及人口稀少。“平均的年工资差不多能达到5万澳元。”

 

(制图:小五)



5



日本:东北地区没你想的那么穷,近畿地区(京都、奈良等)也没你想的那么富


(2015年日本收入分布图,数据来源:厚生劳动省,下同,制图:小五)

 

从日本开始,最富都道府县与最穷之间的差距就拉小到了1.52倍,作为拥有47个都道府县的国家,已经缩小了不少。

 

看到日本的数据,有几点吃惊。第一,东北地区的实际人均收入其实没有想象中的那么差。

 

在讨论到日本的东北地区(青森县、秋田县、岩手县、山形县、宫城县和福岛县)时,因为农业为主,所以经常给人以乡村、落后、未开发的印象。不过,这并不表示他们不富裕。东北地区的宫城西县人均收入达13.8万人民币/年,排名全国第五。收入最低的东北县秋田县也有人均10.7万人民币/年的收入。

 

另外,虽然是古城但却没有表现出对等的富裕程度,京都的人均收入约为11.5万人民币/年,排名全国倒数。不过,这或许与其主要依赖旅游业,未有过多开发与工业进驻有关。

 

(制图:小五)

 


6



英国:正如想象的,伦敦最富,北爱尔兰在联邦中最穷

 

(2015年英国各区域的人均年收入分布图,数据来源:英国政府,下同,制图:小五)


从区域上看,最富有的还是伦敦及其周边的地区,人均年收入差距约为1.45倍。而最穷的则是东北地区。以郡为单位统计,收入差异最大达到8.6万(苏格兰、北爱尔兰以及威尔士的郡并未算入);而以地区来算,则是5.4万人民币。


联邦国的各自平均收入对比来看,英格兰>苏格兰>威尔士>北爱尔兰

 

(制图:小五)



7



韩国:一个大企业就能拉动一个城市的GDP

 

(2014年韩国人均收入分布图,数据来源:韩国统计局,下同,制图:小五)

 

韩国是均富国家,最穷和最富广域市/道之间的差距是1.38倍。但是,这个国家又十分特殊,观其2014年各地区的人均GDP会发现,只有三个地区在全国平均值以上,分别是蔚山市、首尔市和釜山市。其余的都在平均值以下。

 

韩国的经济发展离不开“韩国之光”的加持。第一名蔚山市整个城市都是韩国现代汽车的根据地,而第二名首尔则是世界手机霸主三星的老窝。而釜山则有如韩国的香港的名声,是韩国金融中心,同时又是韩国最大港口以及最大造船业所在地。

 

资源的聚集在韩国十分明显,这三座城市也几乎垄断了韩国最主要的几大产业。

 

(制图:小五)



8



法国:浪漫之都所在国家不以旅游为中心

 

(2013年法国人均收入分布图,数据来源:法国经济统计院,下同,制图:小五)

 

法国人均收入的地域差异也非常小,最高与最低之间的差异才1.3倍。均富在这个国家可以说是实现得不错,甚至有朋友戏言,这就是一个真正的社会主义国家(socialism)。

 

说到法国,第一个想到的肯定是它让人充满浪漫幻想的首都巴黎,以及薰衣草著名的普罗旺斯等旅游名地。但是,法国并不依赖这些旅游景点,相反,只靠旅游景点的城市发展在这里都比较衰。

 


(制图:小五)

 


9



泰国:发达地区与旅游息息相关

 

(2015年泰国收入分布地图,数据来源:泰国统计局,下同,制图:小五)

 

泰国是我们找的十国之中,贫富差距最大的国家,绝对值差距虽然不比那些贫富不均的发达国家(约为17.3万人民币),但却是倍数最大的(23倍)。

 

与法国不同,旅游业是泰国最主要收入来源之一。从地图中不难看出,在国人喜欢去旅游的几个泰国城市:清迈、曼谷、普吉岛、大城等及其周边,是泰国较为发达的地区。

 

相反的,临近国家边境的府、以及地理位置上的泰国东部(临近老挝、柬埔寨)的府人均GDP则不高。

 

2012年的数据,泰国的产业超过一半搭在服务业的肩膀上,服务业包括餐饮业、零售业、旅游业以及酒店业是泰国重要的财政来源。

 

(制图:小五)



10



中国:梯队分野明显,沿海富裕内陆穷

 

(2015年中国人均GDP分布图;数据来源:中国统计局、世界银行,下同,制图:小五)

 

终于要开讲我们最重头的中国贫富分野了。整个中国来看,最富有的省份是台湾省(人均GDP为14.4万人民币/年),收入最高的城市是澳门(人均GDP为46.4万人民币/年)。如果不把港澳台算在内,则中国大陆最高收入的省级以上地区是天津。

 

正如许多人所想,31个省及直辖市的富裕地区主要集中在东南沿海。直辖市天津、上海和北京占了前三甲,属于国内第一梯队。沿海+内蒙是第二梯队。

 

而东北地区及内地人口较少的省(如陕西、湖北、宁夏)则是中国平均水平所处的区间。

 

值得一提的是,我们在数据中发现,广东的人均GDP排名第8,并不比福建高。虽然它拥有深圳和广州国内两大一线城市,但是因为地域内发展差距大,整体平均值就被拉了下来。

 

(不包括港澳台,制图:小五)


(包括港澳台,制图:小五)


11



要达到均富中国仍任重道远

 

从各国的收入分布中可以显而易见几个特点。首先,多国家最有名的地区,未必是收入最高的。而澳洲和加拿大又是两朵“奇葩”,最富裕的地区则都是人少自然资源多的地方。国家的属性影响了该国的收入分布情况。

 

另一个特征则与产业相关。仍在发展中阶段的泰国仍十分依赖于旅游业给当地带去的资本,旅游发达的地区经济也更发达。当然,也能说是发达地区各项旅游设备也更完善,因此带动了当地的旅游业。

 

不过同样为旅游大国的法国,旅游业却不是其主要产业。发达地区多是金融、服务业、科技业以及工业发达地区。比如里昂所在的罗纳-阿尔卑斯大区就是以多样的工业起头发展著称,拥有施耐德电气、商业纺织业和IT兼备。同样的情况也存在于日本。

 

讲到IT业就不得不说这个产业的厉害之处,作为今日+未来之星,它所在地方都能让该地区成为各国最富有的地区。中国的广东省、韩国的首尔、法国和德国都是如此。

 

回归到收入的讨论上,国内人均收入的绝对值无法与发达国家媲美,当然购买力会将绝对收入进行再划分。除港澳台,最高的天津也仅是10.8万人民币/年的收入水平,与日本的秋田县的平均收入水平相当,是伦敦的1/2,美国收入最后一名的绝对值比也中国大陆第一名整整高出一个身位。

 

近年来,有讨论认为中国正在往中等发达国家的财富水平靠近,也就是人均GDP在1万-3.7万美元之间。中国的人均在8000+美刀,一些地区也已经达到了中等发达的水平。

 

但是回看最低收入的甘肃还仅有4200美元,并且还有超过一半的城市在水平之下。这条全民走向富裕的均富道路,仍任重道远。


全球房价泡沫风险城市排行榜,为什么没有我们?



文:张银银

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)

 

楼市凶猛,全球大城市多不例外。


近日,瑞银发布2017年瑞银全球房地产泡沫指数,加拿大多伦多成为头等黑马,首次进入指数排名就名列泡沫风险之最。而在房价泡沫风险城市前10名中,中国香港位列第7。


而其他我们认为价格很高的中国城市,却没进入泡沫20强。这到底怎么回事?

 

1

相比去年,全球楼市泡沫在膨胀


首先,笔者简单分析下全球泡沫情况。如下图1所示,2017年瑞银全球房地产泡沫指数中,多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹这8座的楼市被标注为较高的“泡沫风险”。


图1.2017年瑞银全球房地产泡沫指数  图表来源|UBS

 

其中,冠军多伦多过去五年以来,房价增长了50%。说到这里,我国主要一二线城市是不是都要笑了。


从下图2可以看到,2016年,被标注为红色“泡沫风险”的城市有6座,今年升至8座;黄色房价被高估的城市则与去年持平,同为7座,但风险指数比去年有所上升,可见全球楼市泡沫也是逐渐在膨胀。


去年的第一名温哥华跌到了第四,香港则从第6降到第7,但不可否认的是,这两个城市依然面临着巨大的泡沫风险。


图2.2016年瑞银全球房地产泡沫指数  图表来源|UBS

 

显然,膨胀的泡沫里,都有全球各央行们的功劳。


悉尼的所有分项指标明确表明,房地产市场风险加剧。正如瑞银财富管理投资总监办公室房地产经济学家Matthias Holzhey指出的:“过去四个季度房价再次上涨12%-,目前已较2012年上涨60%。经通胀调整的收入增长率仅为2%。税收豁免以及可只付利息的贷款,暂时掩饰了可负担能力恶化的情况。”


温哥华的房价近10年来一直都被显著高估。国外媒体纷纷将此矛头都指向我国央行,而不是欧央行,至于原因,杠杆游戏很傻很天真。


值得一提的是,报告指出,新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降。房地产市场降至公允估值水平,2017年的风险指数也较去年有所回落。公共住房占房地产市场的80%,私人房地产市场仍难以负担,但已明显改善。房地产市场拐点似乎即将到来。

 

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2

海外投资推高全球楼市泡沫风险?


这几年海外投资火爆,也推高了一些超级明星城市的泡沫风险。杠杆游戏此前就分析过,最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中,有42个涨幅在10%以上。


加拿大的多伦多,全球房价涨幅第1,高达26%。而在2016年,多伦多涨幅为14.8%,当时涨幅位列全球28位。


对于我们来说,当大都市的白领还苦苦挣扎于,怎么买得起的时候,一系列数据表明,大量的资本其实已经跑去国外配置资产。甚至可以说,其中一部分对外投资的钱,正是来自于在国内房地产市场上的“洗劫”。


这个过程是怎么一回事,我想,杠杆游戏的读者都是明白人。


不过资产配置出去了不代表稳赚,但至少这一财富转移的趋势动向,非常值得关注。显然,我国高层也已经关注到了,发出了严厉警告。


还让人担忧的是,如果房地产在调控之下真的有所退潮。那么,明年乃至未来,财富怎么配置将更是个问题,国内好像也有点资产荒,实体经济回报率依旧不如过去。

 

3

我国一二线城市在全球楼市泡沫的什么位置?


值得一提的是,我国内地的城市暂时不在瑞银全球房地产泡沫指数研究范围之内,原因可能是缺乏连贯的数据。


不过,我们还是能够从中找到相应的位置。比如参照这份报告,排名第一的多伦多五年以来房价增长了50%。再对比我国主要一二线城市近几年的房价涨幅,你就会大概明白,我国的房地产泡沫风险究竟有多大了。


当然不能完全这么看,毕竟各自有自己的国情。


再比如,如图3所示,就房价收入比而言,在香港,收入达当地平均水平两倍的人,也很难买得城市中心附近60平方米的住房。另外,人们的收入和房价,在伦敦、东京、纽约、巴黎和新加坡是脱节的,房价收入比超过了10。而我们的房价收入比,有些城市,要远比这一数字大得多。


图3.全国主要城市住房的可负担性:一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限  图表来源|UBS

 

这些泡沫什么时候才能被戳破?谁也无法预测,但可以看看香港的轨迹:


香港房地产业在70年代后期的产业调整中得以迅速发展。公开资料显示,1998年的数据,香港房地业对GDP的贡献高达20%,房地产投资占固定资产投资的近50%,而政府收入中也有35%来源于房地产业。


进入90年代,香港经济持续发展,对房地产市场的需求不断增加,房地产价格上涨非常迅速。


随后,香港实施“紧缩”土地供应政策,并以低利率进行刺激,房价一路飙升,这其中炒房行为急剧升温,买房几乎成了大多数香港人实现财富快速积累的主要途径。企业也是如此,开始向银行贷款买地。


再之后,银行放松了对住房按揭贷款的审查标准,炒房客们变本加厉,楼市价格继续高企。


1997年亚洲金融危机爆发,一年时间,香港房价下跌50%-60%,成交大幅萎缩,房屋空置率上升。


房价暴跌导致香港社会财富大萎缩。据计算,从1997-2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。


世界很少孤岛,全球经济紧密相连,故事接下来怎么发展,又有谁能预料。


作者:张银银,网易新闻·网易号“各有态度”签约作者

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)

原标题:全球房价泡沫风险城市排行榜,为什么没有我们?


文琳编辑

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