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深圳各区详细旧改地图规划曝光!(附棚改4大重点信息)

买房之前2018-12-04 16:13:55


近日,深圳关于棚改旧改的消息特别多。


前不久才刚刚发布棚改意见稿,对棚改项目年限、征收程序都做了修改。而就在昨天罗湖区也发布了旧改意见稿,提出意见征集最多120天,补偿签约最长180天的签约期限,一旦正式启动项目可对未签约房屋启动行政征收或行政处罚,强制拆除


鉴于大家对旧改的关注度,又适逢一年一度的房博会,楼校长特地连去了两天会场,把与城市更新相关的4个讲座全听了一遍,大家最关心的棚改范围、“钉子户”、回迁房房价和转让等问题,楼校长都根据专家分享梳理出了答案。


此外,楼校长还把每个区域的旧改详情和地图都拍了一遍,供各位购房者参考。





1

关于棚改四大问题



a
棚改范围?到底什么样的房子可以进行棚改?


首先我们先看什么是棚户区的标准?《暂行措施》中说到,如果符合棚改条件,就不再做更新,直接做棚改,改革计划中也谈到要加大棚户区改造制度,建设、流程的设定、以及范围的启用。原来说30年,《暂行措施》会改成20年,要由专业机构评定属于危房或严重损害房屋,房屋使用功能不全,配套基础设施不齐全或年旧失修,处于二线插花地斜坡类地质灾害易发区


另外,不动产估价协会副会长宋星慧会长也认为棚户区改造的前提是公共利益需要、国企介入,目的是建保障性住房和人才房,前面的地原则上来讲是住宅用地,城中村也可以,还有一些工业用地也是可以考虑的最终你的地将来是建成住宅的,就可以作为棚户区改造项目。




b
如果遇到“钉子户”让改造无法进行下去怎么办?

政府的棚户区改造不以盈利为目的,将来一方面是建安居房,另一方面是人才房和保障性住房,是为了公共利益的需要。所以是一旦出现“钉子户”,政府可以马上进行征收,这件事一定做得下去。


当然,棚改征收也有几条路线:

第一条线:意愿征集阶段,一般是办事处或服务机构,也有委托一些国企,但只是代做,签的时候还是代表政府来签。到签约的时候会指定一个国企来签约。如果这个国企所有签约没走完,就需要政府来征收,这时候就面临着征收完了以后土地出让问就不确定;


第二条线:全部政府来做,征求意见是街道办,签约还是街道办签,如果有“钉子户”,由政府进行征收,最后土地也不需要出让给谁;


第三条线:前期征求意见是政府,然后引进一个国企进行一次性招标,但土地并不出让,招标以后这个国企会协助政府一起做整个的拆迁工作,碰到“钉子户”当然是政府来处理,处理完了以后土地还是可以协议出让的。


如果最后出现了“钉子户”,一定要走下面的征收程序:征收决定的行政复议、行政附送、补偿协议的行政复议、行政诉讼。由于我们在前期的确权很难做完,所以我们叫做民事协商,当协商不到,最后有“钉子户”的时候政府才启动征收。




c
棚户区改造之后,政府部分的住房不是商品房,业主的回迁房是否可以进行二次转让和销售?   

政府通常对小区、对地要进行分宗,一部分属于本身就是商品房,以后回迁做安置房,这部分是商品性质的。另一部分在政府手里建人才安居房或保障性住房,产权性质不售,只租,原业主这边的回迁房是完全的商品房。




d

跟城市更新相比,棚改拿到的住房,跟人才安居、保障房搀在一起,房价是不是会受到很大影响?

关内政府的理念都是要充分保障公共配套的,公共配套完善,适宜居住的绿色精品住宅小区,档次是不会低的,所以回迁房的业主不用担心房价的问题。






2

深圳旧改项目完成情况


南山

截至目前,

共计76个计划已批项目,累计批准用地411.45公顷;

共计46个规划已批项目,累计提供保障性住房12.05万平方米,

产业用房242.4万平方米,

创新型产业用房19.75万平方米。

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“十三五”期间,拟规划建设

中小学不少于10所,

幼儿园不少于15所,

综合医院不少于1家,

文体设施2家,

公交场站不少于13个,

变电站不少于1个,

配建加油加气站2个。



福田

截至目前,福田7大更新单元,

已公布计容积率建筑面积240.037万平方米。

 

更新单元改造后功能为:

住宅20万平方米

商业、办公及酒店 45.85万平方米

商务公寓 21.89万平方米

公共配套设施 4.154万平方米

产业研发用房 6.205万平方米





罗湖


开展改革试点至今,

共受理城市更新项目41个,

完成18个项目区级计划审批,

23个项目市建环委审批,

29个项目区级规划审批,

目前在建项目23个,规划建筑面积400.76万平方米,其中产业面积327.85万平方米。




宝安


宝安区城市更新项目包含已列入市计划的117个项目和“N”个拟列入计划的新增产业类项目:

117个项目拆除范围用地面积公顷,

其中已竣工项目19个,

已开工未竣工项目18个,

已批规划未开工项目30个,

未批规划项目50个。



117个项目中“工改工 ”类项目36个,拆除范围用地面积218.2公顷,

其他(包括旧村、旧住宅区、旧城改造项目)类项目23个,拆除范围用地面积172.9公顷。



67个已批规划项目中,共规划配建了:

高中1所(提供部分用地)、初中1所、九年一贯制学校4所、小学9所;

幼儿园34所;

社康中心34处;

文化活动室35处;

老年日间照料中心20处;

公共厕所39处、垃圾收集站36处、邮政所26处、警务室38处;

公交首末站24处;

并提供保障性住房47.1万平方米;

创新型产业用房8.1万平方米。



龙华

自龙华新区成立至今,

已完成用地出让项目共30个,拉动固定资产投资约350亿元;


创新型产业用房1.97万平方米;

已建成并移交的保障性住房共3.2万平方米,未来建成移交保障性住房共35.5万平方米;

已建成移交公共配套设施3.69万平方米(其中含1所24班小学、4所幼儿园等);

未来建成移交公共配套设施9.89万平方米。




已列入城市更新计划的“工改工”项目共13个,拆除用地面积约83.7公顷,占已列入更新计划总面积的14%。

规划批准用地面积约16.3公顷(建滔工业区、旭联工业区、信利康豪佳工业区),

土地供应用地面积约14公顷(建滔工业区、旭联工业区),占土地供应用地面积的9%。


目前规划已批准的3个“工改工”项目均改造为新型产业用地,其中

规划产业研发用房41.2万平方米(创新性产业用房2.36万平方米),

产业生产用房1.6万平方米,

产业配套用房17.53万平方米。


剩余的10个项目,计划供应新增产业建筑面积约190万平方米(创新性产业用房约12万平方米),产业配套用房建筑面积约81万平方米。



龙岗

截止2017年7月底,龙岗区已列入市计划更新单元123个,拆除用地面积1803公顷;


点击查看高清大图


已批规划更新单元80个,拆除用地面积1137公顷,开发建设用地743公顷,规划总建筑面积3585万平;


已确认实施主体更新单元58个,涉及89个更新项目,土地供应面积484公顷。


除此之外,龙岗区列入计划的旧村改造项目46个,通过城市更新改造,促进原有城市功能转型、完善公共配套服务设施、提升城市环境及品质,解决了旧村片区安全隐患多、功能布局混乱、土地利用率低等诸多问题。



坪山


截止7月,坪山区共有30个拆除重建类城市更新项目审议通过

其中27个项目已立项(6个已开工、9个已完成规划审批,12个已列入更新计划);



30个项目总拆迁用地面积358万平方米,总建筑面积约1232万平方米。



大鹏


大鹏目前已竣工城市更新项目2个,已批规划项目11个,已列计划项目12个。




光明


“十三五”期间,光明新区计划推进54个城市更新项目,包括拆除重建类项目44个,综合整治类项目10个



将提供:

不小于12%的独立占地公共设施用地16公顷;

不低于总建设量5%的附设式配套设施建筑面积7万平;

以及保障性住房8689套。




盐田

截止今年8月,盐田区列入城市更新单元计划共33个,涉及拆迁用地总面积124.03公顷。



经建环委审批通过的城市更新规划16项,

审批通过的规划涉及拆迁用地总面积65.2公顷,

计容总建筑面积283万平方米,

规划落实保障性住房8.83万平方米,

创新型产业用房1.37万平方米,

完成用地出让总面积25.公顷,已建成项目7个。


以上资料全部来源于现场各区展位实拍



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