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哪里是白菜价、哪里是接盘侠?一文读懂“中国军团”全球买房路线图

华尔街见闻2019-02-19 14:24:45

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来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn),作者:《见闻主编精选》内容团队。更多精彩资讯请登录wallstreetcn.com,或下载华尔街见闻APP。


近来,多国楼市都出现了不同程度的“人格分裂”态势:有的一边政府狂踩刹车,一边高级公寓一抢而空;有的城市房价暴涨,另外的大城市却在“摇摇欲坠”。


从美国、加拿大、英国、澳大利亚到日本、马来西亚,甚至到非洲,中国买房军团似乎要把大旗“插遍世界每个角落”,见闻主编精选也对他们的行动保持着关注,描绘出一幅中国买家全球楼市买买买路线图。


1


西雅图:暴涨之后仍是“白菜价”?


目前西雅图房价的涨幅已经连续九个月蝉联全美第一,最新的统计数据显示,过去一年西雅图房价涨幅13.3%,2017年以来涨幅尤为凶猛,创金融危机以来之最。而相比之下,美国全国的房地产市场表现却相当稳健。


有人认为西雅图房价的暴涨是中国人造成的,事实果真如此吗?西雅图究竟有什么特别的吸引力?见闻主编精选《大特写| 连续9个月涨幅全美第一中国军团为何“转攻”西雅图?》解答了这些疑问


根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的最新发布的《2017年美国住宅国际买家报告》,中国买家2016年度购买了价值317亿美元的美国房产,总额继续创下历史纪录,比上一年度增长了至少40亿美元。而根据该协会2015年数据,在被海外投资者买下的华州房产中,55%是被中国购房者买走。大多数被中国购房者买下的房地产位于西雅图郊区。


但全都怪中国人也有失公允。外国买家在2016年度购买的美国房产总计为1530亿美元,比2015年度增加了49%。这一增幅远远大于中国买家投入资金的增幅。


另外,西雅图的经济基本面应该是西雅图房价暴涨的最根本原因。过去一年西雅图的就业形势是全美最好的。各大盈利强劲的先进制造业和高科技公司都扎根西雅图,当地的就业质量极高。


西雅图为何备受青睐?见闻主编精选总结:除了赋税极低,对于中国买房者来说,西雅图风水环境一流、房价相对于温哥华有优势且距温哥华较近、往返中国便利、教育资源“合意”等也是这座城市吸引人们目光的重要原因。最后,相对于国内的一线城市,西雅图的房子看起来仍是“白菜价”。


2


加拿大:意外加息之后,会意外崩盘么?


9月初,加拿大央行意外宣布加息25个基点,从0.75%上调至1%,为本年度连续第二次上调政策利率。


早在今年年初,我们就在《没有只涨不跌的房价,加拿大房地产的冬天要来了?》中提到:


由于加拿大与美国的经济联系紧密,让两国的经济景气度和利率在长期也呈现高度相关的关系。加拿大央行和美联储的政策利率从长期来看一直保持“平行走势”。美联储2016年12月宣布加息前,加拿大基准利率在过去10年一直保持不低于联邦基金利率的水平。随着美联储正进入较快的渐进加息通道,加拿大的“跟随”也仅是时间问题。 


如今加拿大真的“追上来”了。


美加两国政策利率长期“跟随”


当然,这与加拿大本身经济基本面强劲也不无关系:加拿大今年上半年的经济增长为自2002年以来最佳。其二季度GDP年化季环比上涨4.5%,为2011年三季度以来新高,在七国集团中表现最佳,甚至超出了经济学家的最高预估。 

但问题是,连续加息两次之后,“高高在上”的加拿大房价怎么办?


主编精选在《大特写| 加拿大央行意外加息房价会“意外”崩盘么?》提到,本次加拿大央行决议,将最后的“重音”间接落在了房价上: 


考虑到高企的家庭债务,需要密切关注经济对更高利率的反应。 


然而,央行不直接提房价,而是说经济是“对的”,因为加拿大有一套很牛的控制房价不跌的方法,让“房奴”带着按揭进坟墓,都不会抛售。 


作为倍受全球华人关注的购房地区,加拿大楼市也是我们一直以来的重点监测对象。此前,我们在《为了房价加拿大“已疯”:钱不够,可以拿中国的房子作抵押!》深入分析,加拿大允许金融机构接受以中国资产作为抵押物、为在温哥华购置房产而发放按揭贷款这一向中国“借杠杆”的行为,是否是“疯狂”举动;《政府不行央妈上,一个不够两个上——加拿大房价还能牛多久?》提醒,加拿大房价的大三大支柱,在中加两大央行的“夹击”下,已有两个开始出现了深深的裂痕。


3


英国:调控靠不住?


近来市场普遍认为加拿大有房产泡沫,高企的房价收入比更能说明这一点:加拿大房产交易相关的费用已经占经济的近2%,比该国农林牧渔加起来的“产值”(1.6%)还大。但最近多伦多房产交易量同比爆降40%,市场不禁疑问:是不是拐点要来了?


见闻主编精选对比英国楼市《大特写| 为何所有指标和调控都“靠不住”?看看英国楼市的“变态”就全懂了》解析:如果了解“老东家”英国房地产市场的情况就会发现,这些指标都“不靠谱”。


主编精选指出,英国目前房屋换手率创下有史以来的最低纪录,“调控”政策也很给力。然而,在没有炒房、调控严厉的英国,房价跟其他国际热点城市却没什么区别。如果将时间拉到足够长的期限来看,英国房价的暴涨幅度实际上是加拿大的2倍还多。


主编精选深度剖析背后的原因:英国住房存在严重的“结构”问题,新房交易大都集中在最高端的10%的房产上,成交的都是高价值房产,拉高了平均房价,而英国房产的超低换手率和超高的印花税是阻碍“结构调整”的表面原因,更深的原因在于英国的住房供给严重不足。


4


澳大利亚:一手限购,一手剪羊毛?


澳大利亚外国投资审查委员会的最新报告显示,中国对澳洲的房产投资在2015-2016年间,同比暴涨25%,但已经比上个统计年度更加劲爆的涨幅下降了许多。


总体来看,中国对澳洲的资金流入高峰已过。毕竟,就连不受“羁绊”,过去两年半完成500亿美元海外并购的海航也称今年将放慢步伐。


我们在《海外购房资金已“到位” 限购的澳洲要开始剪羊毛了?》提到,澳洲房产市场也有“限购”措施。在房产上升期“限购”仿佛并没有成为澳洲房价上涨的绊脚石,但却为经济处在下坡路上的澳洲埋下了重大隐患。而这一切最终都将以市场化的名义,进行一场“割羊毛”的运动。


而这一切也不是危言耸听,许多精明的投资者已经行动起来。澳洲有着30年对冲基金管理经验的“老鸟”已经暂时清空了旗下基金,将资金返回给投资者,给出的最“紧迫”的理由就是:房产市场面临即将到来的暴风骤雨。


之所以特别关注澳洲新房市场,是因为澳洲也有“限购”政策:海外买家只能买澳洲的一手房,买回来的房子要“倒手”,只能卖给本地人。而从外国人对新房需求上来看,国外需求正在降温。 


所以在外资进入减少的情况下,房价要在前期巨大房产投资增量创造的新增供给面前保持住,需要本地购买力“接盘”。数据也出现了接盘的情况:本地投资者在新房市场的占比从上季度的23.5%上升至25.3%。


但房子最终是用来住的,不是用来炒的,最终还是要卖给有实际需求的人。而澳洲本地人在经过房价暴涨之后的负担能力已经接近极限:在悉尼墨尔本这两个澳洲最主要城市中,房贷支出已经占到了家庭平均可支配收入的40%。


澳洲各城市房贷支出占家庭平均可支配收入的比例

 

从澳洲初次购房者的比例来看,澳洲国民银行的调查报告也显示其占新房销售的比例继续下降,从16年4季度的占33.1%继续下降至30.8%,创下自2015年末以来的最低水平。


也就是说最终的“接盘侠”的接盘能力堪忧,而澳洲疲弱的经济前景,将成为压垮房价的最后一根稻草。


文中超链接文章均包含在此特辑中,仅需8元即可解锁全部55篇,见闻主编邀您国庆畅读。



5


日本:中国买家是接盘侠?


据统计,2016年中国海外房地产投资再创新高达330亿美元,日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后,中国人第四大海外购房目标国。中国内地已经超过港台和新加坡成为日本最大的海外买家。


中国人的目标不仅仅限于东京和大阪等核心城市,实际购买范围遍布全日本,其中北海道尤甚。这让日本人害怕了,不禁发出“北海道要成为中国第24个省了么?”的惊问。见闻主编精选描绘出了中国军团在日本的“买房地图”《大特写| 中国人在日本“爆买房产” 日本人气得颤抖其实应该偷着乐》,并分析了投资者纷纷“进军”日本的原因。


全世界安定国家的房价,只有日本在下跌;由于人口大幅萎缩及老龄化趋势加剧,日本大多数地方的房产和地产其实都急需“接盘侠”。国外资金进来不仅提振了当地就业,还创造了额外的政府税收。


此外,日本房产相对安全、资产回报率较高、产权保护法律较为健全以及东京奥运预期推动房价上涨等原因也是投资者青睐日本房产的原因。我们认为,与其“无病呻吟”,日本更应该“偷着乐”。


6


大马版深圳:一场豪赌?


深圳是一个渔村在40年里发展成为超级都市的传奇故事。而马来西亚的依斯干达经济特区从建立之初,就想要模仿深圳的成功之路。政府的规划是宏伟的,招商引资的规模是巨大的,城市的发展是迅速的。10年来,依斯干达特区取得了一定的成绩。


但因为过于雄心勃勃,制造业摊子铺得太大,产业集聚效应未能充分显现。制造业尚未走向成熟,房地产又步入了快速发展阶段:由于依斯干达和新加坡之间的人员双向流动和两地的收入、生活水平差异,带来了特区高端住宅受到新加坡公民追捧的现象,并且即将制造又一个庞大的住房消费市场,而现在它成了中国房地产公司投资的要地。


见闻主编精选《大特写| 中国房企集结“大马版深圳” 盛宴背后是一场豪赌》梳理依斯干达特区的“前世今生”,深度解析中国资产涌入带来的影响:2015年,中国超越新加坡,成了依斯干达最大FDI来源地,占特区十年来FDI总额的23%左右,而主要功臣是房地产投资。


主编精选剖析,由于地理位置性价比不及吉隆坡,特区制造业投资潜力有限,政策转而鼓励推动房地产投资,而当前新山已经隐约出现了高档房地产的泡沫。当前依斯干达特区还没有特别针对房地产发展的新政策,但公开的讨论已经展开,有些人认为房地产的发展会抬升投资成本,迟滞制造业发展,改变特区现在的发展模式。而另外一些人认为,房地产发展会带动就业,影响到建材、钢铁和装潢等行业。


7


新加坡:逆势而为,底气在哪里?


在全球各个国家都在严控房产,各国房产价格首次打破“齐步向上”的步伐,转向“分裂”之际,新加坡却开始逆势而行,开始放松自QE之后开始执行的房产调控政策,让房价呈现“触底反弹”之势。


新加坡住房自有率超90%,仅用3年的家庭平均收入即可购买3室公寓。这个从1965年500美元人均GDP“起步”,实现超100倍增长的岛国,是如何在高速经济发展中保证国民居有定所的?见闻主编精选带来深度解读《大特写| 全球都在“严控”房价新加坡凭什么“逆势而为”?》挖掘新加坡如此有“底气”的原因:


主编精选指出,新加坡能够下狠手调控并在此后大胆逆势而为,在很大程度上来自于其遵守与国民不成文“契约”的能力和自信。新加坡政府一直以来严格遵守使居民住房和面向海外投资的房地产相协调的建设比例,让新加坡的住房形成了实质上的双轨制:老百姓的房子就是用来住的,而剩下20%的房产是为富人和外国人而建,同时承担起了房产的金融属性。


另外,人口的快速增长和有限的土地资源形成了有利挤压,这种土地和人口两头挤压的基本面,再加上政策的刺激,或让新加坡成为全球流动性紧缩环境下,地产资金的“保险箱”。


8


非洲:高房价是世界级“传染病”?


非洲,这一被上帝遗忘的大陆,唯一没有被“遗忘”的是它的房地产。

非洲是全球面积第二,人口第二多的大陆(仅次于亚洲),但全球四分之三的最贫困国家都在非洲,包括人口超1亿的非洲第二大国埃塞俄比亚;全球最贫困的“前十”国家都在非洲。


非洲12亿人口,近6亿都生活在贫困线以下(每日生活费1.25美元以下),撒哈拉以南的非洲人,三分之一仍处于长期饥饿状态。联合国数据显示,约40%的非洲人经常出现饿肚子的情况。


约6亿非洲人仍生活在没有电力的“史前”时代,80%的人口仍然依靠木柴等“原始”能源做饭。


约一半非洲人都没有清洁水源,因此二个人中就有一个人患有霍乱。


撒哈拉以南非洲国家的孕妇,死亡风险是北美孕妇的230倍,16个孕妇中就有1个死于生产,这一概率在北美是4000分之1。


每年非洲仅仅因疟疾丧命的人就超过1百万(多数是5岁以下儿童),非洲的疟疾病例占全球90%以上,儿童疟疾占全球病例的80%以上,平均每天有3000个儿童因疟疾丧生。


但即便如此,非洲国家的房价却以上帝最为眷顾的速度飙升。(关于全球房价的疯狂,请详见:泡沫破裂要一个个来?带你领略全球楼市的“人格分裂”)。


 其中,南非与美国房价涨幅对比

 

传统上,人们倾向于认为房地产价格,只有在经济发展之后,才会被各种生产要素的聚集和价格的上升所拉动。


《大特写| 高房价是世界级“传染病” 饭都吃不饱的非洲房价缘何暴涨》我们写道,“非洲经验”却用它的极端方式“证明”了:房价从根本上来讲是一种人为控制的结果。 


9


买不起房?就租一辈子吧


早在今年7月初上海就最早推出了“只租不售”的地块,8月底再连推9块(4块+5块)几乎都是黄金地段的地块,很多旁边紧挨10万一平的“豪宅”,专门用于租赁住房用地。


除上海外,全国各大城市也都在纷纷推动房屋租赁方案落地。


北京计划在未来5年内建设50万套租赁住房。深圳规定在棚户区改造的住宅部分,除拆迁安置房外, “只租不售”。


“紧接着”国土资源部、住房城乡建设部再确定13个本轮房价上涨较快城市:北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都,作为开展利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市。 


同时地方上,如上海对这一定位也早有清醒的“认识”:《上海市住房发展“十三五”规划》中明确了上海将在就业集聚地区和交通便利地区增加租赁住房, “十三五”时期,上海预计新增租赁住房用地1700公顷、新增供应租赁住房约70万套。 


也就是说租赁房首先着重解决的是新毕业大学生和“外来务工人员”居有定所方便上班的问题。从上海推出的几乎全是靠近交通枢纽的地块,也能看出这一导向。 


虽然租赁房作为试点仍在探索之中,但已经有专业人士对这种鼓励商业资本提供租赁房的模式提出质疑,认为该行业根本没有利润可言,大多数都是在赔本赚吆喝。


但即便如此,仍有大量私人企业前赴后继,如阿里集团。这些企业相信的当然是租金即将上涨,5万亿之巨的市场即将“芝麻开门”的判断。


《大特写| 买不起房就租一辈子吧英美爆赚的租房模式为中国指明未来?》我们写道,英美早已证明了,这是一个可以爆赚的市场,其“成熟”模式或为中国的租赁房市场指明了未来。


2004至2014年,伦敦平均房租占收入的比例,从四分之一上升至超过三分之一;同样的,纽约的平均房租占收入的比例,也从2002年的29%,上升至2014年的34%。 


房租的上涨当然与房价是息息相关的。 


伦敦和纽约等城市房价与收入比


按照目前的房价和收入增速来看,买房梦只能离工薪阶层越来越远,既然买不起房,就租一辈子这样的趋势,也为资本打开了新市场的大门。我们在《房市崩溃后史上最大房东暴赚华尔街巨头“邪恶”的商业模式》举出了详细的例子。


而以上模式还仅“适用于”在郊区租给有需要的家庭,但这并不能有效解决那些需要在大城市就业的年轻人的需求:自己一个人租住一个公寓简直就是可望而不可及的奢侈,而与人合租又不总是那么愉快的经历。更重要的是,租到的房源因为要足够便宜,往往位置比较偏远,每天上班需要耗费大量的时间和精力。

于是,为了方便年轻人在大城市中就业,英美的公司为其“定制”了可负担的“只租不售”的公寓。


这些公寓房一般面积非常局促,有的仅有12平方米,仅够容纳一张床和一个“微型”洗手间。 


但它的卖点在于,拥有现代的公共设施:租客可以享受公寓提供的“免费”健身房、水疗池、图书馆和“家庭影院”等。包括水电和wifi的每月全包价格,在伦敦为800至1000英镑左右(合人民币6500-8500元)。 


这种价格对于房租负担过重的伦敦人而言,是极具吸引力的:其仅占到伦敦人平均收入的不到20%。 更重要的是,这些公寓都位于交通和上班方便的核心地段。在英国伦敦,提供这样租赁服务的先行者是创业公司The Collective,在2016年该公司投资建设了一栋有550个卧室,高11层的建筑。


目前为止,这栋公寓楼的全年的出租率一直高达97%。虽然无法获得创业公司的具体财务资料,但仅从表面上来看,就能判断这家公司处于爆赚状态:理论上一平米租约100英镑/月的高价,这种“效率”本身或也创造了人类历史上每平米租赁单价的“奇迹”。


而这种爆赚的盈利模式也让公司正在筹划,再在两处伦敦的中心地带“弄”两栋相同的公寓:都是在房价高昂,但上班和交通极为便利的地方。


而资本的天性是逐利的,自然也让这一前景广阔的市场吸引了越来越多的竞争者。


英美“试点”成功的关键在于“有利可图”,而中国要大规模推广的租赁模式,不太可能让财政独自承担所有重担,市场化的力量是未来的重要“参考”。


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