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华侨城抛80亿定增方案 缓资金压力助扩张

2020-11-24 07:20:30

停牌两个月后,以“旅游加房地产”著称的中国海外城市放弃了80亿美元的增长。对于收入只有300亿元左右的海外中国城市来说,如此大的增长将在很大程度上缓解其财政压力,并有助于其随后的扩张。

根据公告,华侨城计划用这笔资金做三件事: 约 10 亿元由母公司华侨城集团收购武汉华侨城,上海华侨城,酒店管理公司多项股权,三家公司入股其全资子公司; 约 40 亿元投资深圳华侨城西北角两个地块项目,重庆华侨城号.. 1 地块开发; 30 亿元抵债。

值得注意的是,近年来兴建房地产的私营企业宝能跃升为海外华人城市的第三大股东,拥有20%股份的前海人寿已成为海外华人城市的第二大股东,被认为是实行混业经营,加快海外华人城市国有企业改革的行为。与此同时,海外华人城市计划向296名中高级管理人员和业务核心骨干推出股权激励措施,授予1.21亿股的限制性股份。

业内人士认为,华侨城的拐点再次出现.2006年,中国城市启动了第一次股权激励,公司发展到了快车道上,无论是探索发展模式还是在不同地区扩张速度。预计将推动公司转型的“混合股权激励”将启动下一轮快速增长。

国有企业改革方兴未艾

随着国有企业改革总体规划即将落空,华侨城市加快了改革步伐。

3 月 20 日晚间,华侨城发布公告称,拟以每股 6.88 元的价格非公开发行 11.63 亿股,募集资金 80 亿元。 其中,前海人寿,聚盛华,华侨城集团分别认购 5.81 亿,4.36 亿,1.45 亿股..

增持后华侨城集团持股比例由 56.9% 降至 50.77% .. 前海人寿和隗胜华分别持股 6.89% 和 5.17% ,位列华侨城第二和第三大股东..

此前,前海仁寿,聚盛华并未持有华侨城的股权,而两家公司的背后是宝能系的姚振华..

奎盛华是宝能部公司,其控股股东是深圳宝能投资集团有限公司,实际控制的是姚振华。前海生活与宝能密切相关。姚振华虽然没有控股股东,但却是一名法定代表人。奎盛华拥有前海人寿20%的股份,是潜海人寿的最大股东。

宝安部的进入被认为是加快在海外中国城市实施混合所有制的举措。海通证券分析师林周勇分析,这种混合所有制,可能会给海外中国城市治理结构带来更大的改善。

华侨城在公告中还表示,随着中国推进国有企业改革,公司将加快国有企业改革,优化国有资源配置,提高国有资产运营效率。这种私募有利于改善公司的资本结构,有利于公司治理结构的提高,有利于提高市场、管理和资本运营能力。

可见,华侨城将拿出近10亿元资金,收购武汉华侨城15.15%,上海华侨城9.87%,酒店管理公司38.78%,由母公司华侨城市集团所有。收购后,华侨城将100%拥有这三家公司。

它有利于整个内部资源,进一步提高公司核心控股子公司的控制力,提高整体竞争力和盈利能力。

至于为什么不愿透露姓名的经纪分析师宝能部(Baoneng Department)告诉记者,宝能部近年来在房地产领域迅速扩张。这一次,海外华人城市应该对其房地产开发模式持乐观态度。再加上宝能部去年从深圳振业撤出,不难理解华侨城的战略投资。

值得注意的是,在海外华人城市发展壮大的同时,它已经宣布了一项股权激励计划,将1.21亿股限制性股票授予296名中高级管理人员和业务的核心骨干。其中,副总裁级高管各800000股,中层管理人员215人,平均448000股,核心业务骨干76人,平均262000股,行使价格4.73元/股。有限制的锁存期为2年,4年内未上锁,每年解锁25%。

股权激励是国有企业改革中最大的亮点,也是更加务实可行的措施。这位不愿透露姓名的分析师表示,作为一家中央企业,海外华人城市如何激励员工和高管,是目前最紧迫的问题。

这位分析师在过去的一年里对一些国有企业进行了调查,发现国有企业的改革在资本市场上非常活跃,但行业和政府部门对如何进行改革大多持谨慎态度。他认为,股权激励听起来并不是颠覆性的,但更可行,也不会产生更大的负面影响,当员工和高管的激励问题得到解决时,随后的改革将更加顺畅。

缓解资金压力

除了国有企业改革的理念外,80亿元的融资规模也将缓解资本压力,为海外华人城市注入发展动力。

华侨城承认,自2009年完成重大资产重组以来,公司的股权融资受到了一定程度的限制,主要通过自身业务积累和债务融资来支持大型项目建设投资,公司的权益负债较大,资产负债率仍处于较高水平。过去三年,该公司的资产负债率分别为6995%、68.53%和66.01%.这一比例超过了房地产业和旅游业的平均水平,分别为64.28%和36.84%。继续扩大债务融资规模,将给公司的生产经营带来巨大压力,同时也会增加财务风险。

在这种情况下,海外华人城市迫切需要通过股权融资来增强资本实力。增资完成后,华侨城账面现金将超过200亿元。

据悉,华侨城将动用7亿元、10亿元和23亿元投资深圳侨城西北地区的2号、3号和重庆侨城第一项目。

上述三个项目的位置优越,其中位于深圳西北的2号地块和3号地块位于中国成熟的华侨城市地区。公司位于超高层住宅区,总计划投资1.75亿元,投资2.21亿元,预计收入总额3.26亿元,收入3.89亿元。第2号土地于去年6月开始,第3号土地计划于今年5月开始。

重庆华侨城第一批工程位于重庆北部新区丽佳商业区。位于重庆第一个主题文化综合项目中。计划建设面积550000平方米,其中包括住宅和商业设施,计划于今年10月动工,总收入预计将达到56.7亿元。

在房地产开发进入白银时代之际,这些项目对中国华侨城市的未来发展具有重要意义。

根据财务报告,2014年海外中国城市的营业收入约为30.718亿元,同比增长9.1%,上市公司股东的净利润为4.775亿元,同比增长8.31%。

不难发现,过去三年来,海外华人城市的收入和利润增长一直在下降,但去年却达到了最低水平。2012年至2013年,华侨城营业收入比上年同期分别增长28.63%和26.35%,而上市公司股东净利润分别增长21.17%和14.6%。

作为过去最大的业务,房地产业务去年首次被旅游业所取代。2014年,中国海外城市房地产业务和旅游综合业务收入分别为149.1亿元和151.5亿元。

然而,华泰证券(HuataiSecurities)分析师草明认为,海外华人城市以低价取得土地,拥有知名旅游品牌的优势,而且仍有一种快速收回房地产开发资金补贴的竞争性模式。由于房地产行业快速赚钱的时代已经结束,开发商需要在未来更多地关注他们的业务。

“大多数地方政府都希望从跑马地等主题公园吸引投资,以提升城市的文化形象,改善该地区的投资和消费环境。向海外华人城市出售土地的平均价格较低,总体上,海外华人城市的平均地价与平均售价之比不到20%,在上市的A股住宅企业中处于较低的水平。”曹光明说。